Khi bán, chuyển nhượng nhà đất, bên cạnh lệ phí trước bạ và các chi phí khác, người bán có thể phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, người bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chỉ có 01 nhà, đất ở duy nhất
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất ở sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu chỉ có 01 nhà ở, đất ở duy nhất, đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
Chỉ sở hữu duy nhất 01 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng
Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng 01 nhà ở hoặc thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài ra, Điểm b Khoản 1 Điều 3 cũng hướng dẫn rằng:
– Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất được xác định dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
– Nếu chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng, nhà ở có chung quyền sở hữu thì chỉ có cá nhân chưa có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nơi khác được miễn thuế. Cá nhân có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khác không được miễn thuế.
 |
| Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở duy nhất. |
– Trong trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đồng thời đây cũng là tài sản chung duy nhất của vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có bất động sản riêng thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của chung, chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng mới được miễn thuế TNCN, chồng hoặc vợ đã có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Cá nhân đã có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tối thiểu 183 ngày
Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất chính là ngày cấp ghi trên sổ đỏ. Với trường hợp cấp lại thì thời điểm này được tính là ngày ghi trên sổ đỏ khi chưa được cấp lại, cấp đổi.
Chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Như vậy, những cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng này. Ngoài ra, cần lưu ý rằng, nhà ở và những công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng.
Thủ tục nộp hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất
Thành phần hồ sơ
Theo quy định tại Khoản Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, người bán cần nộp hồ sơ miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
– Tờ khai thuế TNCN (theo mẫu 03/BĐS-TNCN).
– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
– Giấy tờ làm căn cứ xác định cá nhân thuộc diện được miễn thuế TNCN khi bán nhà, đất.
Nơi nộp hồ sơ
Cá nhân dến bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng để nộp hồ sơ khai thuế. Tại các địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì mang hồ sơ đến nộp tại văn phòng đăng ký quyền sửu dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Thời hạn nộp hồ sơ
Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp thuế là ngày thứ 10 tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế chính là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Theo Luatvietnam.vn
